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Vous voulez investir dans l’immobilier ? Selon vos ressources, le temps que vous avez à y consacrer et vos objectifs, différentes solutions s’offrent à vous. Tour d’horizon des possibilités.
Pourquoi investir dans l’immobilier ?
Il y a plusieurs raisons d’investir dans l’immobilier :
- devenir propriétaire et jouir pleinement de votre bien — devenir propriétaire signifie que vous avez la liberté d’utiliser votre bien comme vous le souhaitez (travaux, mise en location, succession, vente…) et que vous n’avez plus de loyer à payer si vous y résidez ;
- générer de nouveaux revenus — en mettant votre bien (logement, garage, place de parking…) en location, vous en tirez un revenu passif qui complète vos ressources. S’il prend de la valeur, vous pouvez aussi réaliser une plus-value sur la revente ;
- bénéficier d’avantages fiscaux — il existe plusieurs dispositifs pour bénéficier d’avantages fiscaux en investissant dans l’immobilier : réduction d’impôt Pinel -Denormandie, déficits fonciers, microfoncier, loi Malraux, monuments historiques…
- diversifier vos placements — investir dans un bien immobilier peut vous aider à répartir les risques, si vous avez déjà investi dans d’autres produits dans d’autres secteurs ;
- vous protéger contre l’inflation — lorsque les prix augmentent, le secteur de l’immobilier n’y échappe pas. Ainsi, la valeur de votre propriété augmente aussi et vous pouvez ajuster le prix de vos loyers en conséquence.
Dans tous les cas, gardez à l’esprit qu’investir dans l’immobilier n’est pas sans risque. La valeur de votre bien reste dépendante des fluctuations du marché de l’immobilier à la hausse et à la baisse.
Comment investir dans l’immobilier ?
Avant de réaliser un investissement dans l’immobilier, vous devez :
- accepter le risque de perte en capital ;
- définir votre horizon d’investissement (au minimum 2 ans) ;
- déterminer le degré d’implication que vous pouvez mettre dans la gestion du bien.
Selon vos réponses, certains investissements sont plus adaptés que d’autres.
Devenir propriétaire, avec différents niveaux d’engagement
Devenir propriétaire est un moyen classique d’investir dans l’immobilier. Vous pouvez alors mettre votre bien en location, le revendre lorsqu’il prend de la valeur, ou tout simplement y vivre et faire l’économie d’un loyer. Les options et les possibilités sont très nombreuses : n’hésitez pas à demander conseil à votre banquier ou à l’un de nos conseillers.
La SCPI, pour être propriétaire sans avoir à gérer votre bien directement
Souscrire des parts d’une Société Civile de Placement Immobilier (SCPI) est la solution adaptée si vous voulez investir dans l’immobilier à long terme, sans pour autant gérer vous-même un bien immobilier.
Comment ça marche ? Une SCPI vous permet d’investir via une société, qui achète et gère pour vous un parc immobilier (travaux, mise en location, revente…). Vous bénéficiez alors des revenus locatifs et des revenus de plus-values en cas de vente. Le prix d’achat d’une part de SCPI est très accessible par rapport à un achat de bien immobilier, puisqu’il commence autour de 150 €. Vous pouvez acheter vos parts directement auprès de votre banquier.
La SCPI reste un placement à risque dans lequel vous pouvez perdre votre investissement.
Le crowdfunding immobilier, si vous souhaitez un investissement de court terme
Le crowdfunding immobilier est adapté aux investisseurs qui ne souhaitent pas s’engager sur du long-terme. Il vous permet de participer au financement de programmes immobiliers, comme la construction ou la rénovation d’immeubles résidentiels, puis d’obtenir un remboursement avec intérêts lorsque le projet est achevé, en général 1 à 3 ans plus tard. Vous pouvez en trouver sur des plateformes dédiées comme Homunity, Anaxago ou Wiseed…
Là aussi, il existe un risque de perte partielle ou totale du capital que vous investissez.
Les autres solutions : SIIC, OPCI et SCI
Vous rencontrerez peut-être les termes de SCI, SIIC et OPCI en voulant investir dans l’immobilier. Ce sont d’autres types d’investissement dans l’immobilier.
Voici ce qu’ils signifient :
- SIIC — Société d’investissement immobilier cotée. Elle fonctionne comme une SCPI, à la différence qu’elle est cotée en bourse et prend donc plus de risques pour potentiellement être plus rentable ;
- OPCI — Organisme de placement collectif en immobilier. Il fonctionne aussi comme une SCPI, mais est composé d’actifs immobiliers (au moins 60 %) et financiers (actions, obligations…) ;
- SCI — Société civile immobilière. Elle permet de gérer un patrimoine immobilier à plusieurs et nécessite donc un engagement supérieur dans la gestion du bien, par rapport à une SCPI où la gestion est déléguée à une société. La SCI peut mélanger différents types d’investissements (immobilier en direct, parts de SCPI, d’OPCI…).
Est-ce rentable d’investir dans l’immobilier ?
Chaque type d’investissement immobilier comprend des risques de non-rentabilité, voire de perte du capital investi. Cependant, voici quelques chiffres sur la rentabilité historique passée selon chaque type d’investissement.
Devenir propriétaire de sa résidence principale
D’après le courtier meilleurtaux.com, en 2022, il faut 13 ans et 8 mois pour rentabiliser l’achat de sa résidence principale (pour un 70 m²).
Devenir propriétaire bailleur pour générer des revenus locatifs
Le montant des revenus générés par la mise en location d’un bien immobilier dépend de plusieurs facteurs : nature du bien mis en location, emplacement, fiscalité… Il existe une méthode de calcul simplifié pour estimer la rentabilité nette de votre bien : la méthode Larcher.
Pour un studio acheté à 150 000 € et mis en location à 700 € par mois, la formule est la suivante : 700 × 9/150 000 x 100 = 4,2 %. Le résultat correspond au rendement locatif net estimé.
L’originalité de cette formule est qu’elle calcule la rentabilité brute sur 9 mois, au lieu de 12, pour la simple et bonne raison que les charges et les impôts représentent généralement à peu près 3 mois de loyers (25 % environ).
Les SCPI
Selon l’Association française des sociétés de placement immobilier (Aspim), le rendement moyen d’une SCPI, en 2022, est d’environ 4 %.
Le crowdfunding immobilier
Selon le baromètre du crowdfunding immobilier, le taux de rendement interne est de 9,4 % en 2022.
SIIC, OPCI et SCI
D’après le site d’information pierrepapier.fr, le rendement instantané des SIIC est de 7,5 % au 31 décembre 2020.
En 2022, les OPCI n’ont pas été rentables. D’après l’Aspim, seulement 2,5 % ont délivré une performance globale comprise entre 1 % et 5 %.
Côté SCI, la moyenne des rendements se situe généralement entre 3 % et 4,5 %.
Pour tous ces produits, les performances passées ne préjugent pas des performances futures.
Quelle somme pour investir dans l’immobilier ?
Là aussi, tout dépend du projet immobilier dont il est question :
- achat immobilier — en 2022, le courtier meilleurtaux indique que l’apport moyen est d’environ 55 000 € pour réaliser un achat immobilier (ce qui représente 21 % du montant du bien acheté, soit des propriétés d’une valeur de 270 000 € en moyenne). Les chiffres sont en forte augmentation par rapport à 2021 ;
- SCPI — une part vaut en général entre 150 € et 1 000 € ;
- crowdfunding immobilier — le ticket d’entrée se situe souvent à 1 000 € ;
- SIIC — le coût d’entrée est à environ 100 € ;
- OPCI — le prix d’une part commence aux alentours de 100 € ;
- SCI — créer une SCI coûte environ 300 € si vous gérez vous-même toutes vos démarches, 450 € à 700 € si vous utilisez un service en ligne, et 1 500 € à 2 500 € si vous faites appel à un professionnel.
Pour chaque type d’investissement, il y a des frais supplémentaires à prendre en compte :
la taxe foncière et l’entretien du logement pour l’achat immobilier par exemple, et des frais de gestion, d’entrée, de sortie pour les autres produits, selon ce que précisent leurs conditions.
Quel est l’investissement immobilier à privilégier ?
C’est celui qui convient à vos objectifs et à votre profil. Utilisez le comparatif qui récapitule notre article pour vous aider.
| Horizon d’investissement | Investissement initial | Rentabilité | Risques/inconvénients | |
|---|---|---|---|---|
| Achat immobilier pour être propriétaire | Plus de 8 ans | apport de 55 000 € en moyenne en 2022 | Variable, mais 13 ans et mois pour rentabiliser l'achat en moyenne, en 2022 | Moins-value à la revente |
| Achat immobilier pour revenus locatif | Plus de 8 ans | apport de 55 000 € en moyenne en 2022 | Variable | Perte de valeur du bien Non-paiement du loyer Vacance locative |
| SCPI | Plus de 8 ans | 150 € à 1 000 € | 7,5 % en 2020 | Perte de valeur des parts Frais d’entrée et frais de gestion |
| Crowdfunding immobilier | 2 à 4 ans | 1 000 € environ | 9,4 % en 2022 | Perte partielle ou totale du capital investi Défaut de paiement Capital bloqué pendant la durée du projet sans possibilité de sortie |
| OPCI | Plus de 8 ans | 100 € environ | Négative en 2022 | Perte en capital Perte de valeur des actifs ou des participations |
| SIIC | 2 à 4 ans | 100 € environ | 7,5 % en 2020 | Perte partielle ou totale du capital investi Perte de valeur des actions Possibilité de faillite de la société de gestion |
| SCI | 4 à 8 ans | 300 € à 2 500 € | 3 % à 4,5 % en moyenne | Responsabilité des associés en cas d’endettement Obligations comptables et fiscales contraignantes Vacance locative |
Pour un accompagnement personnalisé dans votre projet, contactez l’un de nos conseillers MonDemain.
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