Les avantages de la loi Pinel pour investir dans l’immobilier locatif

La loi Pinel a été créée pour inciter à l’investissement locatif dans les zones où la demande de logements est la plus forte. Elle permet ainsi une économie d’impôt pour l’achat ou la construction et la mise en location d’un logement neuf. Vous pouvez profiter du dispositif jusqu’au 31 décembre 2024. 

Les conditions d’accès

Pour bénéficier du dispositif Pinel, vous devez remplir les conditions suivantes : 

• vous êtes fiscalement domicilié en France ;
• vous avez acquis ou fait construire un logement neuf, ou avez acquis un logement ancien à rénover, entre le 1er septembre 2014 et le 31 décembre 2024 ;
• le logement que vous achetez est situé en zone tendue (A bis, A ou B1) ou dans une commune couverte par un contrat de redynamisation de site de défense actif (territoires impactés par des mesures de restructuration des armées) depuis le 1er janvier 2018 ;
• vous vous engagez à mettre en location le bien que vous avez acheté ou fait construire, pendant 6, 9 ou 12 ans ;
• vous louez votre bien à un prix environ 20 % inférieur à celui du marché ;
• vous louez votre bien en non meublé et comme habitation principale, au plus tard 1 an après l’achèvement de l’immeuble ou son acquisition.
• vos locataires se situent sous un certain niveau de ressources. 

Les plafonds et loyers de ressources sont détaillés sur le site du Bulletin officiel des Finances publiques. 

Loi Pinel, quelle économie d’impôt ? Les avantages

Si vous remplissez ces conditions, pour les investissements réalisés jusqu’au 31 décembre 2022, vous pouvez bénéficier d’une réduction d’impôt correspondant à 12 %, 18 % ou 21 % du prix d’achat du logement, lequel ne doit pas dépasser 300 000 € ou 5 500 € par mètre carré (si votre bien coûte plus cher, la partie supérieure à ces montants ne sera pas prise en compte dans le calcul de l’économie d’impôt). En Outre-mer, la réduction est de 23 %, 29 % ou 32 %. Ces valeurs correspondent respectivement à la durée de mise en location sur laquelle vous vous engagez : 6, 9 ou 12 ans. 

L’économie d’impôt sera moins importante si vous achetez votre logement après le 31 décembre 2022. Vous pouvez bénéficier de la réduction d’impôt sur 2 logements maximum par an. Notez que la réduction d’impôt ne peut pas dépasser 10 000 € par an, car elle est incluse dans le plafonnement des avantages fiscaux. Si votre bien vous fait économiser plus de 10 000 € d’impôts, la réduction s’appliquera sur le nombre d’années nécessaires. 

Il faut ajouter à cette économie d’impôt la possibilité d’être exonéré partiellement ou totalement de la taxe foncière pendant 2 ans, si vous avez fait construire un logement neuf. Pour en bénéficier, vous devez en faire la demande via le formulaire 6650 (pour une maison) ou 6652 (pour un appartement), dans un délai de 90 jours à compter de la date d’achèvement des travaux. 

Le calendrier du dispositif

Il est également utile d’avoir le calendrier de la loi Pinel à l’esprit :

• entre 2013 et août 2014, les investissements locatifs relèvent de la loi Duflot, l’ancêtre de la loi Pinel ;
• depuis 2015, le locataire peut être un ascendant (parent, grand-parent…) ou descendant (enfant, petit-enfant…), à condition qu’il n’appartienne pas à votre foyer fiscal et qu’il ne dépasse pas un certain plafond de ressources ;
• depuis 2019, les logements anciens à rénover sont intégrés dans le dispositif Pinel (via l’extension Denormandie), tandis que les logements en zones B2 et C en sont dorénavant exclus ; 
• depuis le 1er janvier 2021, vous devez investir dans un logement situé dans un immeuble collectif pour bénéficier de la réduction d’impôt. Les logements individuels et pavillonnaires ne sont plus concernés ;
• à partir de 2023, les logements dans lesquels vous investissez vous feront bénéficier d’un taux de réduction réduit par rapport aux logements achetés avant 2023 (sauf si les logements sont situés dans les quartiers prioritaires de la ville ou qu’ils respectent un certain niveau de performance énergétique et environnementale) Pour les acquisitions réalisées en 2023, la réduction d'impôt est de 10,5 % pour 6 ans de location, de 15 % pour 9 ans de location, et de 17,5 % pour 12 ans de location. Pour les acquisitions réalisées en 2024, la réduction d’impôt est de 9 % pour 6 ans de location, de 12 % pour 9 ans de location, et de 14 % pour 12 ans de location ;
• au 31 décembre 2023, les logements anciens à rénover ne seront plus éligibles (sauf en cas de prolongation) ;
• au 1er janvier 2025, il ne sera plus possible de rejoindre le dispositif Pinel pour bénéficier d’une réduction d’impôt. 

Les pièges à éviter

Si vous souhaitez investir dans la loi Pinel, faites attention à certains pièges récurrents : 

• vérifiez l’attractivité du territoire lorsque vous achetez ou rénovez un logement, surtout s’il s’agit d’un logement neuf mis en vente en l’état futur d’achèvement (Vefa) ;
• vérifiez que l’avantage fiscal compense la baisse de loyers imposés par la loi (le loyer de votre bien doit être environ 20 % moins élevé que les loyers de votre zone n’étant pas intégré au dispositif Pinel, cliquez ici pour voir le plafond) ;
• méfiez-vous des offres tout-en-un qui promettent de choisir pour vous le bien à louer, le plan de financement, la gestion locative et/ou le contrat d’assurance. Ce sont des packages pratiques, mais ils exigent souvent de gros frais de gestion et d’assurance contre les loyers impayés (par exemple, 15 % du montant du loyer de votre bien) ;
• méfiez-vous des simulations toutes faites de certains vendeurs de logement Pinel en vérifiant qu’ils intègrent bien toutes les charges dans leur calcul : frais d’entretien et de réparations, taxes foncières, charges de copropriétés, périodes d’inoccupation (1 mois tous les 5 ans en moyenne)... 

En bref, vous devez choisir votre logement avec la même exigence que celle que vous auriez pour votre résidence principale. 

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